Cấp sổ đỏ lần đầu năm 2026: điều kiện, hồ sơ và những điểm mới sau khi bỏ cấp huyện

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng) là "giấy khai sinh" của mảnh đất: có sổ mới dễ dàng chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, thừa kế. Dù vậy, vẫn còn rất nhiều thửa đất sử dụng lâu năm nhưng chưa được cấp sổ. Mục hỏi – đáp chính sách trên Báo Điện tử Chính phủ thời gian gần đây liên tục nhận câu hỏi về đất ông bà để lại, đất nhận thanh lý, đất ở tạm từ thập niên 1990… Bài viết tổng hợp những điểm quan trọng nhất.

1. Ba nhóm trường hợp được cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Ví dụ: giấy tờ giao đất, cho thuê đất trước 15/10/1993; giấy chứng nhận tạm thời; sổ địa chính, sổ mục kê; giấy tờ mua bán nhà gắn liền đất được chính quyền xác nhận; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà… Người có giấy tờ (hoặc người nhận chuyển nhượng, thừa kế từ người có giấy tờ) được cấp Giấy chứng nhận, thường không phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích theo giấy tờ.

Đất không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định

Luật Đất đai 2024 mở rộng việc công nhận cho đất không có giấy tờ, sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014, không vi phạm pháp luật đất đai, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và được UBND cấp xã xác nhận. Nghĩa vụ tài chính và hạn mức công nhận đất ở phụ thuộc vào mốc thời gian bắt đầu sử dụng (trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004; từ 1/7/2004 đến trước 1/7/2014).

Đất có vi phạm, đất được giao không đúng thẩm quyền

Một số trường hợp đất lấn chiếm, giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu nay phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, kèm nghĩa vụ tài chính cao hơn.

2. Mua bán bằng giấy tay – vẫn còn cơ hội

Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho bằng giấy tờ viết tay trước ngày 1/8/2024 mà chưa sang tên, nay không có tranh chấp, người đang sử dụng đất có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục quy định, không bắt buộc phải lập lại hợp đồng công chứng với người bán.

3. Hồ sơ cần chuẩn bị

1. Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) hoặc giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng (biên lai thuế nhà đất, giấy tờ cư trú, xác nhận của khu phố/thôn…);
3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu đề nghị chứng nhận nhà ở, công trình);
4. Mảnh trích đo bản đồ địa chính (nếu khu vực chưa có bản đồ hoặc hiện trạng thay đổi);
5. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ được miễn, giảm (nếu có).

Thông tin nhân thân được khai thác từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, nên nhiều nơi không còn yêu cầu nộp bản sao CCCD, giấy xác nhận cư trú.

4. Nộp hồ sơ ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?

Từ 1/7/2025, khi vận hành chính quyền địa phương 2 cấp, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân được phân định lại cho cấp xã. Người dân nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc trực tuyến (ở địa phương đã triển khai). Một số tỉnh ban hành quy định riêng về trình tự, thời gian giải quyết – cần tra cứu quy định của tỉnh nơi có đất.

5. Bảng giá đất mới và nghĩa vụ tài chính

Theo Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 và điều chỉnh, sửa đổi hằng năm. Bảng giá đất là căn cứ tính tiền sử dụng đất khi được công nhận quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập khi chuyển nhượng… Ở nhiều địa phương, giá đất mới cao hơn đáng kể so với trước, nên người dân cần tính toán chi phí trước khi làm hồ sơ và tìm hiểu quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

6. Những lỗi khiến hồ sơ bị trả lại

• Ranh giới, diện tích kê khai không khớp hiện trạng, chưa thống nhất với hộ liền kề;
• Đất nằm trong hành lang an toàn công trình, chỉ giới giao thông hoặc quy hoạch không phù hợp;
• Thiếu giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất;
• Có tranh chấp thừa kế giữa các đồng thừa kế chưa được giải quyết.

Góc nhìn của luật sư

Với đất có nguồn gốc phức tạp (thừa kế nhiều đời, mua bán nhiều lần bằng giấy tay, có biến động ranh giới), nên rà soát pháp lý trước khi nộp hồ sơ để chọn đúng căn cứ áp dụng – điều này quyết định cả khả năng được cấp lẫn số tiền sử dụng đất phải nộp. Luật Tân Kim Hải có kinh nghiệm lâu năm trong hồ sơ đất đai tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, hỗ trợ từ rà soát, hoàn thiện hồ sơ đến khiếu nại khi bị từ chối cấp sổ.